Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehende Rechte zu geben. Vielmehr sind auch Entstehung, Rangfolge und Fortbestand in der Regel von dem Eintragungsrecht abhängig.
1. Eintragung und Entstehung der Rechte
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. zu Belastungen eines Grundstücks mit einer Hypothek oder Grundschuld sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Eigentum an einem Grundstück erwirbt man daher nicht schon durch die Einigung mit der alten Eigentümerin bzw. dem alten Eigentümer über den Eigentumsübertrag, sondern erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.
Für die wirksame Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld ist neben der Eintragung im Grundbuch auch erforderlich, dass eine besondere Urkunde ausgestellt wird (Hypothekenbrief, Grundschuldbrief). Dieser Brief muss der Erwerberin bzw. dem Erwerber übergeben oder die Übergabe durch eine besondere Vereinbarung ersetzt werden und der Eintragungsgrundsatz wird in einigen Sonderfällen, insbesondere bei Rechtsnachfolge kraft Gesetzes oder Staatsaktes, durchbrochen: Wenn z.B. die alte Eigentümerin stirbt, erwerben ihr Erbinnen und Erben kraft Gesetztes Eigentum und werden im Wege der Grundbuchberichtigung in das Grundbuch eingetragen. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird das Eigentum bereits mit dem Zuschlag und nicht erst mit seiner nachfolgenden Eintragung im Grundbuch erworben und soweit über Hypotheken oder Grundschulden Briefe erteilt sind, ersetzt bei der Übertragung dieser Rechte die Übergabe des Briefes die Eintragung. Außerdem ist eine schriftliche Abtretungserklärung erforderlich.
2. Rang der Rechte
Die Rangverhältnisse unter den verschiedenen Rechten werden, soweit sie in einer Abteilung eingetragen sind, durch ihre Reihenfolge bestimmt. Soweit die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang. Der Rang spielt eine besondere Rolle bei der Hypotheken und Grundschulden: Wenn der Erlöse bei der Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um alle Hypotheken und Grundschulden zu tilgen, werden nicht alle Gläubiger mit deinem gleichen Bruchteil befriedigt, sondern zuerst die/der erste vollständig, dann die/der zweite usw., bis der Erlös erschöpft ist.
Die rangletzten Gläubigerinnen und Gläubiger gehen bei der Zwangsversteigerung nicht selten leer aus. Wer also Geld gegen Sicherheiten im Grundbuch verleiht, kann sich nicht allein darauf verlassen, dass zu seinen Gunsten ein Recht im Grundbuch eingetragen wird. Sie bzw. er muss auch bedenken, welchen Erlös das belastete Grundstück bei einer Zwangsversteigerung wohl erzielen wird und welche Rechte ihr/ihm im Rang vorgehen. Gesichert ist man nur, wenn der mit einiger Sicherheit zu erwartende Erlös hoch genug ist, um nach Auszahlung im Rang besser stehender Gläubigerschaft noch die eigene Forderung zu befriedigen und diese Prüfung nimmt das Grundbuchamt den Beteiligten nicht ab. Ein 1.000qm großes Grundstück kann nichts oder viele Millionen Euro wert sein, je nachdem wo es liegt, wie es bebaut ist und wie der Grundstücksmarkt Lage und Bebauung bewertet. Es kann vereinbart und eingetragen werden, dass im Grundbuch eingetragene Gläubigerinnen und Gläubiger oder sonstige Berechtigte andere Personen den Vorrang einräumen und selbst mit ihren Rechten im Rang zurücktreten. Dann gehen diese aber auch bei der Zwangsversteigerung vor, was die Sicherung der zurücktretenden Gläubigerinnen und Gläubiger völlig entwerten kann.
Bedeutung kann der Rang aber auch für Wohnrecht haben: So übertragen vielfach ältere Menschen ihr Hausgrundstück gegen Gewährung eines Wohnrechts, Altenteils oder einer Rechte, soll das Grundstück nunmehr beliehen und mit einem Grundpfandrecht belastet werden, sind bei Banken häufig bessere Konditionen für das Darlehen zu erlagen, wenn das entsprechende Grundpfandrecht an erster Stelle, also mit dem Rang vor dem Wohnrecht, dem Altenteil oder Reallast für die Rechte eingetragen wird.
Soweit in solchen Fällen vor allem ältere Menschen, die Inhaber eines Wohnrechts sind, von der neuen Eigentümerin bzw. dem neuen Eigentümer gebeten werden, der Kreditsicherheit für ein Darlehen der Bank den Vorrang zu gewähren und selbst zurückzutreten, ist Vorsicht geboten. Denn das Wohnrecht usw., das zur Sicherung der früheren Eigentümer eingetragen worden ist, kann durch den Rangrücktritt wertlos werden. Im Falle der Zwangsversteigerung aus einem im Rang vorgehenden Grundpfandrecht würde ein nachrangiges Wohnrecht nämlich grundsätzlich erlöschen. Berechtigte eines Wohnrechtes, eines Altenteils oder einer Reallast sollten daher hellhörig werden, wenn neue Eigentümerinnen oder Eigentümer sie bitten, beim Notar eine Erklärung zu unterschreiben.
3. Der gute Glaube an den Inhalt des Grundbuches
Ist im Grundbuch für eine Person ein Recht eingetragen, so wird gesetzlich vermutet, dass ihr das Recht zusteht. Der oder die eingetragene Berechtigte braucht danach im Streitfall sein Recht nicht zu beweisen. Es ist vielmehr Sache der Gegenseite, das Gegenteil zu beweisen. Ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht besteht.
Viel wichtiger aber ist Folgendes: Zugunsten der Person, die ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuches selbst dann als richtig, wenn er tatsächlich falsch ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen ist oder die erwerbende Person definitiv weiß, dass das Grundbuch unrichtig ist.
Wenn in dem oben erwähnten Fall die eingetragenen gesetzlichen Erben vor Eintragung des Widerspruchs das Grundstück verkaufen und das Eigentum auf die Erwerber übertragen, so werden die Erwerber mit der Eintragung Eigentümer, nicht eingetragene Testamentserben verlieren dagegen ihr Eigentum. Man darf sich daher auf den Inhalt des Grundbuches insoweit verlassen, als eingetragene Rechte bestehen oder nicht eingetragene, aber eintragungsfähige Rechte nicht bestehen. Das gilt lediglich nicht für solche Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen werden können, aber gleichwohl gewissermaßen am Grundstück haften.